1. 서론: 전세사기, 남의 일이 아닙니다
"보증금만 돌려받으면 되는 줄 알았죠. 그런데 집이 경매로 넘어가고, 제 이름으로 된 건 아무것도 없었어요."
이 말은 어느 30대 직장인이 JTBC 인터뷰에서 남긴 말입니다. 그는 1억 3천만 원짜리 전세 계약을 체결했지만, 집주인의 다중 담보 설정으로 인해 보증금 전액을 잃었습니다. 게다가 계약 당시 등기부등본도 확인했지만 아무 문제 없었다고 덧붙였습니다.
전세사기. 과거에는 뉴스에서나 듣던 이야기였지만, 지금은 우리 주변의 현실이 되어버렸습니다.
📈 2023년 한 해 동안만 전세사기 피해 신고 건수 1만 3천 건 돌파
- 국토교통부에 따르면, 2023년 기준 전세사기 피해 신고는 13,467건,
피해 추정 금액은 무려 4조 3천억 원을 넘어섰습니다. - 특히 인천·경기·부산·서울 강서구를 중심으로 '빌라왕'·'건물주 갭투자' 등 조직적 범죄가 이어졌고,
피해자 중 상당수는 사회 초년생, 신혼부부, 1인 가구, 외국인 근로자 등 정보 취약계층이었습니다.
🧠 "나는 절대 안 당할 줄 알았다"는 생각이 가장 위험합니다.
전세사기는 단순히 "등기부 확인"만으로 막을 수 있는 시대를 지났습니다.
조세채권, 선순위 대출, 집주인의 다중 계약, 공인중개사와의 공모 등
복잡하게 얽힌 사기 수법은 일반인의 정보력으로는 감지하기 어렵습니다.
이 글에서는 전세사기의 대표적인 피해 유형부터
정부가 마련한 구제대책들, 실제로 ‘도움이 되는 제도’와
신청 요령, 피해 회복 전략까지 실질적인 가이드를 총망라해드립니다.
2. 전세사기 피해 규모와 유형별 통계 정리
전세사기는 한두 건의 개별 범죄가 아닙니다.
이제는 하나의 사회 시스템 오류로 불릴 정도로 전국적이고 조직적인 범죄 양상을 띠고 있습니다.
📊 주요 피해 통계 요약 (2023년 기준)
| 항목 | 수치 |
| 피해 신고 건수 | 13,467건 |
| 추정 피해 금액 | 4조 3,000억 원 이상 |
| 피해자 평균 나이 | 33.4세 |
| 피해 지역 1위 | 인천 미추홀구 |
| 피해 유형 다수 | 깡통전세·이중계약·공모형 사기 |
참고: 국토교통부 전세사기 피해 접수 시스템 및 서울주거포털 통계
🧨 전세사기 주요 유형 정리
- 깡통전세형 사기
- 시세보다 높은 금액에 전세 계약을 체결
- 보증금이 매매가와 같거나 더 많아 담보가치가 없음
- 이중계약형 사기
- 하나의 부동산에 2~3명의 세입자와 전세 계약 체결
- 전입신고와 확정일자 선점에 실패한 경우 보증금 반환 불가
- 집주인 부도·파산형 사기
- 다주택자가 다중 전세 계약 체결 후 대출금 연체 → 경매진행
- 세입자 보호 없이 주택 처분
- 공인중개사 공모형
- 중개사가 시세 조작, 허위 정보 제공, 허위 권리 분석 자료 제공
- 명의 대여·지인 명의 세팅 등 조직적 개입
📍 지역별 피해 집중 구간
| 지역 | 특징 |
| 인천 미추홀구 | 피해자 수 전국 1위, 20~30대 청년층 집중 |
| 경기 고양·부천 | 갭투자형 깡통전세 다수 |
| 서울 강서·관악구 | 원룸형 소형 다세대에서 피해 빈번 |
| 부산·대전 | 전세보증금 미반환 사례 다수 발생 |
3. 피해자들이 겪는 현실적인 어려움 5가지
피해자는 단순히 보증금만 잃는 것이 아닙니다.
전세사기 피해자는 하루아침에 주거·재정·심리·법적 불안정 상태로 추락하게 됩니다.
① 주거 불안 – 집에서 쫓겨나야 할 수도
- 집주인의 파산 또는 경매 절차로 인해 법원에서 명도 소송을 당할 수 있습니다.
- 자신이 살고 있는 집이 이미 타인에게 낙찰된 상태일 수 있습니다.
- 당장 살 곳이 없는 현실적 위기에 놓이게 됩니다.
② 보증금 반환 불가 – 돈을 잃고, 되찾을 방법도 없는 상황
- 임차권 등기를 신청해도, 선순위 근저당이 있을 경우 배당 순위 밀림
- 경매 낙찰가가 낮을 경우, 보증금 전액 회수 불가능
- 반환받는 데까지 최소 1~2년 이상의 소송 및 절차 소요
③ 신용 불량 위기 – 대출 상환 압박
- 전세 대출을 받은 경우, 보증금을 돌려받지 못해 대출금만 남음
- 경매 종료 후 대출 상환 독촉, 신용정보 등록, 연체이자 발생
- 특히 청년층, 사회 초년생에게 사회적 낙인 및 재정 파산 위험 존재
④ 법률 절차의 복잡성 – 어디부터 해야 할지 모름
- 민사소송? 형사고소? 임차권등기? 명도 거부?
피해자는 어디부터 어떻게 대응해야 할지 전혀 모르는 경우가 대부분입니다. - 실제로 법률 상담 비용조차 부담이 되어 포기하는 사례가 많습니다.
⑤ 심리적 트라우마 – ‘내가 바보였나’라는 자책
- “내가 확인을 덜 했나?”, “왜 나만 당했을까?”, “앞으로 어디 살아야 하지?”
- 외상후스트레스장애(PTSD), 우울증, 공황장애 등 2차 피해 발생
- 일부 피해자는 직장을 그만두거나, 고소 취하 후 방치 상태로 남는 경우도 존재
💬 피해자 인터뷰 발췌:
"전세사기 당하고 나니, 세상이 너무 무섭고 숨기고 싶어졌어요.
부모님께 말도 못하고, 하루하루만 살고 있어요."
4. 전세사기피해자 특별법: 핵심 내용과 실효성
2023년 6월 1일, 정부는 전세사기 피해자의 권리를 회복하기 위한 **「전세사기 피해자 지원 및 주거안정 특별법」**을 제정했습니다.
이 특별법은 전세사기로 인한 경·공매 상황에서도 거주·재정·법률적 안정을 지원하는 한시적(2025년 5월 31일까지) 구제 제도입니다.
📌 주요 지원 제도 정리
| 지원 항목 | 내용 요약 | 지원 한도 |
| 우선매수권 부여 | 경매 시 피해자에게 해당 주택 우선 구매 기회 부여 | 최고가 낙찰가 기준 |
| 저리 대출 지원 | 시세보다 저렴한 금리로 주택 매입 or 생활자금 대출 | 최대 4억 원, 연 1.2~2.7% |
| 공공임대 전환 | 피해 주택을 LH·지자체가 매입해 공공임대 전환 | 최장 20년 거주 보장 |
| 긴급 주거 지원 | 긴급 임시거처 제공, 시세의 30% 임대료 | 최대 2년, 월세 선납 없음 |
| 법률·심리 상담 | 법률 전문가 조력 및 심리상담 지원 | 인당 250만 원 한도 |
📎 신청 방법 요약
- 피해자 인정 신청
→ 국토부 피해자 지원 포털 접속
→ 신청서 및 증빙자료 제출 (전입일자, 확정일자, 등기부 등본 등)
→ 심의위원회 심사 후 ‘피해자 결정 통보’ - 피해자 결정 후
→ 우선매수권 행사 신청
→ 공공임대 입주 신청
→ 대출 상품 신청 (금융위 연계)
→ 법률 상담 신청 (법률구조공단 연계)
🎯 실효성 및 한계
- 실효성 있는 점:
- 피해자에게 ‘우선적으로 거주할 권리’를 부여
- 무이자 혹은 초저리 대출로 자산 회복 기반 마련
- ‘기존의 무대응 상태’를 제도적으로 해결 가능
- 한계와 비판 지점:
- 피해자 인정 요건이 까다롭다는 불만
- ‘공공임대 전환’이 모든 피해자에게 적용되지 않음
- 현실적으로 집을 매수할 수 있는 자금 여력 부족 문제 지속
5. HUG 전세사기 피해 지원 vs LH 공공임대 전환 제도 비교
피해자들에게 가장 실질적인 지원이 되는 두 축은 HUG와 LH입니다.
하지만 많은 사람들이 두 기관의 역할을 혼동하거나, 각각의 활용 가능성을 모르고 지나치는 경우가 많습니다.
🏢 HUG(주택도시보증공사) 보증금 반환 지원
지원 내용
- 전세보증보험 가입자 대상
- 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 HUG가 대위변제로 대신 지급
- 지급 후 집주인에게 구상권 청구 진행
조건
- 계약서에 전세보증보험 가입 명시
- 확정일자와 전입신고 완료 필수
- 임대인의 연체·압류·경매 등 권리변동 전 가입했을 것
장점
- 최대한 빨리 보증금을 환급받을 수 있음
- 피해 회복 속도가 빠름
단점
- 전세보증보험 미가입자는 해당 없음
- 심사 탈락 시 보상 불가
🏠 LH(한국토지주택공사) 공공임대 전환 제도
지원 내용
- 피해자가 거주하던 주택을 LH가 매입
- 피해자에게 공공임대주택으로 전환해 거주 보장
- 최대 20년까지 임대 가능, 시세 대비 저렴한 임대료
장점
- 주거 안정성 확보
- 이사 불가 상황에서 실질적 거주권 유지
- 저렴한 임대료 (시세 대비 30~50%)
단점
- LH가 모든 주택을 매입하는 것은 아님
- 계약 조건에 따라 매입 불가한 경우 존재
🔍 한눈에 비교
| 항목 | HUG 보증금 반환 | LH 공공임대 전환 |
| 보장 내용 | 금전 보상 (보증금 환급) | 주거 보장 (공공임대) |
| 적용 대상 | 보증보험 가입자 | 피해자 인정자 |
| 지급 속도 | 빠름 | 매입 후 입주까지 3~6개월 소요 |
| 장점 | 현금 회복 | 주거 지속성 |
| 단점 | 비가입자 불가 | 매입 제한, 주거지역 이동 가능성 |
6. 서울시 및 주요 지자체 전세사기 피해자 구제제도
서울시를 비롯한 여러 광역자치단체에서도 별도의 긴급 지원제도와 법률 상담을 마련해 두고 있습니다.
특히 피해가 집중된 인천, 경기, 부산, 대구 등은 지자체 단위의 대응 매뉴얼을 따로 운영 중입니다.
🏙️ 서울시 구제대책 핵심 내용
- 경·공매 유예 및 중지 신청 지원
- 법원에 ‘매각기일 연기 신청서’ 제출
- 공공기관이 중재 역할 수행
- 조세채권 안분 지원
- 임대인의 전체 체납세액 중 해당 주택만 분리해 처리
- 후순위 세입자의 배당 순위 보장 가능성 ↑
- 긴급복지제도 활용
- 생계비, 의료비, 임시 주거비 등 단기 복지 안전망 제공
- 법률비용 지원
- 대한법률구조공단 연계
- 소송비용, 인지세, 송달료 등 최대 250만 원까지 지원
- 상담 창구 운영
- 서울주거포털(https://housing.seoul.go.kr)을 통한 피해자 전용 상담
📍 기타 주요 지자체 대응
| 지자체 | 지원 내용 |
| 인천시 | 피해자 전수조사, 피해 주택 우선 매입 후 공공임대화 |
| 경기도 | 시군구별 ‘전세사기 피해 신고센터’ 운영 |
| 부산시 | 법률·재정·주거 통합 지원센터 설치 추진 |
| 대구시 | 청년 피해자 전용 주거 이전비용 지원 프로그램 시범 운영 |
🎯 요약: 서울시는 주거와 법률, 심리까지 통합 대응에 강점이 있으며,
경기도는 신고·상담 체계 정비, 인천시는 현장 주택 매입 속도가 빠른 편입니다.
7. 금융 구제 제도 및 피해자 대출 지원
전세사기 피해자에게 실질적인 회복의 핵심은 단연 금융 부담 경감입니다.
보증금을 잃고, 전세대출만 남은 상황에서 연체·신용불량의 악순환을 막기 위한 금융 대책들이 마련되어 있습니다.
📌 핵심 금융 구제제도 요약
| 구분 | 내용 | 조건 |
| 전세대출 상환 유예 | 기존 대출금 20년 장기 분할상환 허용 | 피해자 인정자 |
| 이자 면제 | 유예 기간 중 무이자 또는 저이자 적용 | 고지서로 신청 |
| 신용정보 등록 유예 | 연체자 등록 보류 및 기존 연체기록 삭제 | 금융기관 협조 필요 |
| 긴급생활비 지원 대출 | 생계비·의료비·주거비 등 긴급자금 지원 | 소득조건 충족 시 |
| 저소득층 긴급 대출 | 최대 1,200만 원 / 연 3% 이하 금리 | 서민금융진흥원 운영 |
🏦 주요 제공 기관
- 금융위원회: 제도 총괄, 각종 분할상환·유예 제도 운영
- 서민금융진흥원: 긴급생활비·특별대출 실행 기관
- 지역신용보증재단: 신용불량자 채무 조정 상담
- 은행권(농협·신한·우리 등): 대출 구조 변경 협조
🎯 피해자 관점의 실질적 팁
- 대출 만기 임박 시 곧바로 은행이 아닌 금융위-지자체-보증기관 순서로 상담
- 자녀 학비·생활비 부족 시 지자체와 연계된 긴급복지제도도 병행 활용
- 재무설계 상담 병행 시, 신용 회복 + 신용등급 복구 전략 가능
8. 법률 및 심리 회복 지원 서비스
전세사기의 진짜 무서운 점은 단지 금전 손해가 아닙니다.
대부분의 피해자가 절망, 자책, 분노, 불안 속에서 무력하게 고립되는 심리적 후폭풍을 경험하게 됩니다.
이에 따라 정부는 법률 + 심리 복합 회복 프로그램을 병행 지원하고 있습니다.
⚖️ 법률 지원 제도
| 항목 | 제공기관 | 내용 |
| 무료 법률상담 | 대한법률구조공단 | 피해자 전용 상담 창구 운영 (상담·소송 안내) |
| 소송비용 지원 | 법무부/지자체 | 변호사 선임료, 인지대, 송달료 등 최대 250만 원 지원 |
| 집단 소송 연계 | 시민단체·지자체 | 동일 건물/동일 집주인에 대한 집단 대응 가능 |
| 민·형사 동시 대응 전략 제공 | 구조공단/지방변호사회 | 임차권 등기 + 손해배상 병행 자문 |
✅ 소송 전 단계에서 법률구조공단 상담 예약은 필수입니다.
혼자 준비하기보다 피해자 단체와 함께 절차 진행 시 비용·시간 절감 효과 큼.
🧠 심리 회복 지원 서비스
| 항목 | 기관 | 내용 |
| 심리상담 서비스 | 보건복지부·정신건강복지센터 | 트라우마 회복을 위한 1:1 전문상담 제공 |
| 커뮤니티 지원 | 시민단체·SNS 피해자 모임 | 공감·정보 공유·사례 나눔 통한 회복 공간 |
| 전문 치료 연계 | 정신건강의학과 협진 | 치료비 일부 지원 및 의료기관 연계 가능 |
💬 실제 후기
"혼자 견디다 정신과 상담받았어요.
그런데 구조공단 통해 연결된 상담 프로그램에서 무료로 도움받고 나니
내가 피해자가 아니라 생존자라는 걸 느꼈어요."
— 30대 피해자, 경기 부천
9. 피해자 구제 절차 & 신청 요령
이제 중요한 건, 이 많은 제도를 어떻게 신청하느냐입니다.
신청서만 잘못 내도 수개월이 지연될 수 있으므로, 정확한 절차 흐름을 아는 것이 핵심입니다.
📍 전체 흐름 요약: 6단계 구제 절차
- 피해 인지 및 전입확정일자 등기 확인
- 전세사기 피해자 인정 신청 (국토부 포털)
- 피해자 결정 통보 수령 후 각종 지원 신청
- 필요 시 임차권 등기명령 + 우선매수권 행사
- 금융지원·공공임대·법률상담 병행
- 심리회복 및 추가 손해배상 청구 준비
📝 전세사기 피해자 인정 신청 요령
- 신청 사이트: 전세사기 피해자 지원시스템
- 필요 서류:
- 전세계약서 사본
- 전입신고 확인서
- 확정일자 부여 증명
- 피해 경위서 (자필 or 워드)
- 등기부등본, 임대인의 근저당/경매정보
🎯 실제 신청자 팁
- 피해자가 많은 단지의 경우, 공동 대응을 통해 서류 준비 단축 가능
- 전입신고일자와 확정일자가 빠를수록 우선순위가 유리
- 공공임대 지원 시, ‘거주 유지 의사’ 명확히 기술해야 가점 상승
- 매수 여력이 없는 경우라도 ‘우선매수권 포기’ 사유 명확히 기재 필요
10. 전세사기 예방을 위한 사전 체크리스트
전세사기를 당한 뒤 후회하지 않기 위해, 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 항목들을 체크리스트로 정리했습니다.
특히 ‘등기부등본만 확인하면 된다’는 착각은 더 이상 통하지 않습니다.
✅ 전세계약 전 10가지 필수 확인 항목
| 항목 | 확인 방법 | 주의사항 |
| ① 등기부등본 확인 | 인터넷등기소에서 열람 | 근저당권·압류·가압류 여부 확인 |
| ② 전입신고 날짜 조정 | 계약일 즉시 전입 | 당일 이사+전입신고+확정일자 원칙 |
| ③ 확정일자 부여 여부 | 동주민센터 | 계약서 원본 지참 필요 |
| ④ 보증금 시세 비율 확인 | KB시세·부동산 앱 | 매매가 대비 보증금 70% 초과 시 경계 |
| ⑤ 전세보증보험 가입 가능 여부 | HUG·SGI 문의 | 가입 가능 매물만 계약 고려 |
| ⑥ 집주인 다주택 여부 확인 | 주민센터 열람, 세금고지서 | 법인 명의·대리 계약 특히 주의 |
| ⑦ 이중계약 여부 점검 | 이웃 세입자에게 문의 | “세입자가 둘 이상 있지 않은가” 확인 |
| ⑧ 공인중개사 등록 여부 확인 | 한국공인중개사협회 홈페이지 | 무등록 중개, 보증 미가입 여부 확인 |
| ⑨ 중개대상물 확인설명서 점검 | 중개사에 요구 | 모든 항목 서면 확인 요청 |
| ⑩ 계약금 송금 계좌명 점검 | 집주인 본인 명의 계좌 확인 | 제3자 계좌일 경우 사기 가능성↑ |
💡 실거주 확인을 우선하고, 3자 보증(보증보험 가입)이 안 되는 매물은 피하는 것이 가장 안전합니다.
11. 전세사기 피해 이후 회복을 위한 현실적 전략
전세사기를 당했다고 해서 모든 것이 끝난 것은 아닙니다.
중요한 건 "회복은 가능하다"는 믿음과 전략적인 대응입니다.
다음은 실제 피해자들이 공유한 회복 전략입니다.
🔁 재정 회복 전략
- 금융위·서민금융진흥원 통해 무이자 장기분할 상환 제도 활용
- 기존 채무 통합 또는 신용회복위원회 채무 조정 프로그램 신청
- 전세자금 대출 잔존 이자 줄이기 위해 소액 상환부터 진행
🧱 주거 안정 확보 전략
- LH 공공임대 입주 우선 신청
- 정부 긴급임대주택 활용 → 시세 30% 월세로 단기 안정
- 가족·지인의 거주지 이전을 고려하되, 주민등록 유지 여부 중요
🧠 심리 회복과 사회적 복귀 전략
- 심리상담센터/보건소 무료 상담 프로그램 적극 활용
- 피해자 커뮤니티(예: 전세사기 피해자연대, 온라인 카페 등)에서 정보와 위로 공유
- 일상 루틴 복귀를 위한 단기 생활비, 자녀 교육비, 이사비 등 지자체 긴급복지제도 동시 활용
📢 피해자들의 메시지
“소송도 힘들고, 돈도 없고, 몸도 아프지만…
똑같은 피해자가 더는 생기지 않게 꼭 말하고 싶었어요.
‘당신 탓이 아닙니다.’”
12. 결론: 제도는 구조, 회복은 연대입니다
전세사기는 단순한 민사 분쟁이 아닙니다.
그것은 구조적인 문제이자 제도 설계의 실패, 그리고 사회의 사각지대에서 발생한 공동체의 위기입니다.
📣 “왜 나만 당했을까?”가 아니라, “왜 이 구조가 존재할까?”를 묻는 사회
- 이 사기는 단독으로 벌어지지 않았습니다.
→ 중개사, 임대인, 금융기관, 감정평가사, 보증기관이 유기적으로 작용했습니다. - 사기를 막기 위한 시스템이 있었지만 작동하지 않았습니다.
→ 그래서 국가는 책임이 있고, 피해자는 목소리를 낼 권리가 있습니다.
✊ 회복은 혼자가 아닌, 함께 싸워야 가능한 일
- 개인이 모든 법률을 공부하지 않아도 되는 사회,
- 계약서 하나 잘못 썼다고 평생 무너지는 일이 없는 사회
- 이런 사회를 만들기 위한 첫걸음이 바로 정보 공유와 구조적인 연대입니다.
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